万物百科 知识 跟开发商签订了房屋买卖合同,拿到了入户钥匙,一直没有办理房产证,有木有什么影响?

跟开发商签订了房屋买卖合同,拿到了入户钥匙,一直没有办理房产证,有木有什么影响?

这种情况比较普遍,很多购房者都是入住多年仍然没有办理产权证。现在的期房销售通常在入住后两年之内能拿到房屋产权证的,都算是比较快的,包括一些头部知名房地产开发企业。这其中的原因很多,正常情况下由于准备资料、办理初始登记、排期等等也会耗费很长时间。至于拖几年办证有无影响,最关键的,就是要看开发商交房是否合规。如果是在合规的情况下交房,就没有太大的影响。如果开发商违规交房,情况就比较复杂了,有些情况下风险就比较大。

什么情况下属于合规交房?

根据《城市房地产开发经营管理条例》第十七条规定:房地产开发项目竣工,依照《建设工程质量管理条例》的规定验收合格后,方可交付使用。也就是说,开发商交付房屋的前提是项目已通过竣工验收合格。

这里的竣工验收包括工程质量竣工验收和综合竣工验收。一般房地产开发项目竣工验收流程是,在工程完工后,施工单位自检合格后,向建设单位提出工程质量竣工验收申请,由建设单位组织设计、勘察、建设、施工、监理等五家单位进行五方验收。质量验收验收合格后,再由建设单位分别邀请规划、环保、消防、气象、人防、环卫等有关部门进行分项验收,最后进行档案资料移交,完成竣工验收备案表,有些城市会发一个备案证,至此,才算完成综合竣工验收。

因此,合规交房指的是开发商已具备竣工验收备案表或备案证,并依据合同约定向购房者交付房屋,同时,提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。这就是常说的“两书一表”。换句话说,只要开发商已完成竣工验收备案表,并能提供两书,这种情况下,房屋产权证的办理就不会有太大的问题。

哪些情况下交房可能存在风险?

有些开发商由于种种原因,未能在合同约定的期限内完成竣工验收手续,也有违规交房的。通常有以下几种情形:

1、因工程进度原因导致不能按期完工,开发商由于资金不足、工程管控能力薄弱,造成工程进度缓慢,又不想承担逾期交付的违约金,因而违规交付。

2、开发商在建设过程中存在违规行为,比如擅自变更容积率、绿地率、消防设计未经审查等,导致项目无法通过综合验收。

3、项目本身违规,比如擅自变更用地性质,利用文旅项目名义拿地变相开发住宅项目等,或者未经合法报建手续,违规开发、违规施工。

如果是第1类情形,开发商不存在其他违规行为,一般来说,办理产权也不会有太大的问题,只是时间问题。

如果是第2类情形,就涉及到违规处罚和整改的问题,需要开发商去协调,结局就看协调的力度了。如果协调到位了,在有关部门进行行政处罚之后,还是可以通过竣工验收的,只不过可能需要花很长时间。

如果是第3类情形,可能就比较悲剧了,这类情况一般很难通过行政处罚来解决问题。最终结局很可能是项目被定性为违建,从而被强制拆除。即使交房了,也会被清理。海南就有这方面的例子。

综上所述,交房后迟迟不能办理房屋产权,要分清具体原因。有些是不需要担心的,有些则可能存在风险。除了前面的分析的几种情况之外,有一些回迁房、安置房,由于土地权属或限售原因,短期内也办不了产权证,这个也不必过于担心。只要房屋符合上市条件,或者补交土地出让金之后就可以办证。

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